不動産管理会社をお探しの方

不動産管理マネジメント

土地管理業務

弊社では、不動産専門のコンサルティング会社として、一般的な不動産管理業務から、将来的な相続を見据えた相続対策としての視点による不動産管理コンサルティングをご提供しています。特に土地は、相続税申告の際、その評価方法により相続税額が大きく異なる可能性のある財産です。その評価方法は、対象不動産の利用単位、接道状況、高低差、公法上の規制、権利関係、契約状況、特殊事情などの個別要因が影響するため、不動産専門のコンサルティング会社として生前段階から詳細な個別調査を実施します。また、土地の潜在的な価値やリスクを分析し、現状の問題点を抽出していきます。現状では収益性・活用性・流通性の低い土地も、利用単位の変更・権利調整等・共有状態の解消や資産組み換えなどを行うことにより、不動産の潜在的な価値を向上させることも可能です。

管理上の問題抽出から解決手法の検討

現状の問題点の把握	収益性・コスト分析、土地境界、越境物、権利関係、契約内容、建築基準法上の接道要件、建築制限等
不動産評価額の把握	固定資産税評価額、相続税評価額、地価公示価格、不動産市場価格（実勢価格）、不動産鑑定評価額、固定資産税等の課税状況の見直し等
問題解決手法の検討	契約内容変更、権利関係の解消、不動産組み換え、物納条件整備、利用単位の見直し、確定測量（利用単位毎の分筆）、越境物の解消

相続を見据えた総合的な
土地管理体制の構築

物納診断
条件整備
貸宅地
管理体制
測量
境界確定
不動産
組み換え
土地評価
利用単位

貸宅地管理業務

貸宅地は非常に長期的な契約であることから、以下のことが多く見受けられます。

借地権者の相続により権利者が特定できていない
借地契約が法定更新となっている
低廉な地代により収益性が著しく低いなど、潜在的な問題を抱えていること

特に旧借地法に基づく借地契約は、短期的に問題解決することが難しいことから、長期的な管理業務の中で、適切な管理体制を構築していくことが望ましいです。老朽化した賃貸物件などは、早い段階から建物賃借人との契約状況を見直し、改善していくことで将来的な建替えや、売却時のリスクを軽減します。弊社は、将来的な相続も見据えた管理業務をお受けし、現状の問題点に対する具体的な解決手法をお客様へご提案し、改善に移して参ります。地代や家賃等の集金管理業務は勿論のこと、不動産の基本的な問題点を把握し、地道に問題解決を積み重ねることは、非常に重要な相続対策となります。

貸宅地の管理コンサルティング

地代等の集金管理
- 集金代行業務
- 地代滞納者への督促
- 支払期間、支払方法等の見直し
契約書面整備
- 契約の書面化（口頭契約の場合）
- 契約目的と建物利用状況の確認
- 各種承諾事項等の特約事項整備
測量コンサルティング
- 賃借地境界の確定作業
- 契約面積と実測面積の差異確認
- 越境物等の調査と改善作業
- 利用単位の変更等
契約違反者への法的対応
- 専門弁護士との連携
- 慢性的な地代滞納者への対処
- 無断譲渡、増改築行為への対処
権利関係調査
- 過去の借地契約の経緯確認
- 借地権者の相続人及び推定相続人調査
- 契約名義人と建物登記名義人の確認
収益改善業務
- 固定資産税等の課税状況の見直し
- 適正地代の査定、地代改定
- 更新料、各種承諾料の査定

詳細は「貸宅地コンサルティング」をご覧ください

建物管理業務

クラフトコンサルティングの建物管理業務は、形式的な維持管理のみを目的とした管理業務ではなく、
資産管理会社として戦略的に建物資産価値の向上を図り、長期保有資産である賃貸住宅の安定した不動産貸付業を実現いたします。当社は、賃貸住宅の企画段階から日常の管理運営まで一貫した業務をお客様にご提供すると共に、経年劣化・老朽化した既存物件などについては、

長期保有を前提とする空室対策、賃料改定等により価値向上
不動産オーナーの将来的な相続や建替えなどを見据え、同族法人を活用した相続対策、普通賃貸借契約から定期賃貸借契約への変更提案
1. 建替え
2. リモデリング
3. 用途変更による建物再生
4. 資産組み換え

など現状の問題に対する解決方法を検証し、日常管理業務から問題解決のご提案まで各種コンサルティングサービスをご提供いたします。

不動産専門のコンサルティング会社が、
不動産オーナーの賃貸事業を一貫して支援いたします。

建物管理コンサルティングの特徴

不動産価値及び市場競争力の向上、賃料収入の安定的な確保、戦略的な収益改善提案
長期保有資産として、将来的な相続を見据えた納税対策
長期保有資産として、将来的な建替えを見据えた賃貸借契約の変更、修繕計画、維持管理コストの検証

賃貸管理業務の区分

賃貸管理業務	事業管理	営業対応	更新契約対応、解約手続き、退去精算全処理入居者トラブル、クレーム処理賃料集金代行、賃料改定、滞納催促、法的措置対応
		管理対応	更新契約対応、解約手続き、退去精算全処理入居者トラブル、クレーム処理賃料集金代行、賃料改定、滞納催促、法的措置対応駐車場管理、駐車場募集
		価値向上	老朽化対策、空室リスクに対する対策業務賃貸借契約の見直し、切り替え提案業務リモデル、用途変更による建物再生建替え計画の検討、プラン策定市場賃料分析、競争力向上相続対策、同族法人活用、資産組み換え
	維持管理	日常管理	保守点検、EV検査、法定点検、巡回点検賃貸借契約に関する法規制等の検証と改善定期清掃、鍵保管、機械警備原状回復、修繕計画、修繕工事

初回面談
（ご相談）

既存物件または新規建築予定の賃貸物件について、ご相談内容をお伺いさせて頂きます。既存物件の場合には既存管理会社からの管理業務引継ぎの流れについてご説明します。また、新規建築を検討中の場合には状況に応じて有効活用プラン・建築計画からご提案させて頂きます。
現地調査・市場調査
（新規事業の場合）
現地調査及び市場調査等を実施のうえ、以下についてご提案いたします。
- 事業構想
- 資金計画
- 建築計画
- 概算事業終始計画
- 法人活用等
賃貸趣旨計画の立案
（新規事業の場合）

賃料設定、管理費、駐車場料金、敷金・保証金、礼金、権利金、更新料などの賃貸収支計画について詳細な打ち合わせをいたします。また、企画段階から実施段階までの業務スケジュールを確認します。
管理業務委託
契約締結

契約期間、管理代行業務の範囲、管理形式、管理報酬等についてご説明させて頂きます。特に管理報酬規定、管理業務中に発生する各種負担金について、オーナー様、管理会社の負担区分の別を詳細にご説明いたします。
入居者募集開始

募集開始時点での市場再調査により近隣賃貸類似物件（不動産価格、築年数、成約資料、間取りなど）を分析のうえ、平均資料等を再検証します。また、設備環境や地域特性を比較検討のうえ賃料調整を行い、最適な賃貸条件をご提案し、募集を開始します。
入居申込・
入居審査手続き

本人・連帯保証人の住民票、本人確認書類、収入証明等の確認を行い、入居者の選定をします。また、家賃保証会社の規定による入居審査を行い、入居者には火災保険（賠償特約付）の加入を義務つけております。
賃貸借契約締結
物件の引き渡し

入居申込書の受領後、賃貸借契約を締結します。また、入居後のトラブルを防止するため、使用細則を作成のうえ、入居者に詳細な説明を行います。
賃料集金･
賃料改定･契約更新･
クレーム処理等

入居者から賃料入金管理を行います。滞納者には迅速に督促対応を行い入金を促します。弊社からオーナー様へ集金資料を定期送金し、月次の管理状況報告書にてご報告致します。
解約申出

契約期間満了時期が近づきましたら、弊社から入居者へ更新契約の希望を確認します。更新希望者とは更新契約に関する事務手続きを行い、解約希望者とは退去に伴う精算業務を代行します。
原状回復・
敷金精算等

退去時には必ず現地立会を行い、貸室内の原状回復に伴う負担区分の確認をします。日割り賃料、預り敷金等（不足賃料及び入居者が負担する原状回復費用を控除）の精算を行い、新たな入居者の募集活動を並行して対応いたします。

新規管理業務の場合には弊社規定の賃貸借契約書を使用いたします。常に最新の法令改正に対応しています。

資産管理法人の活用

賃貸不動産をご所有しており、不動産所得の多い不動産オーナー様には資産管理法人を活用した対策をご提案いたします。個人所得における課税は強化されており、相続税においては税率構造の変更、基礎控除の引き下げ、取得費加算の縮小、国外財産調書の提出義務、金融所得課税の見直しなど課税強化が進められています。

また、日本は超高齢化社会を迎えており、高齢者の判断能力の低下に伴う財産管理も課題となり、自らの資産を防衛し、次世代へ円滑に継承させるためには、早い段階から対策を講じる必要があります。弊社では、不動産オーナーの所得規模や不動産の利用状況に応じて、資産管理法人を活用した対策をご提案いたします。尚、既存・新規法人の選定、出資者、役員構成・株主構成、資金調達、管理報酬設定など、法人設立に伴う判断事項について、ご要望がある場合には弊社提携先の税理士・公認会計士をご紹介いたします。