貸宅地の問題に関するご相談の方

権利調整コンサルティング

自然発生型の借地は、戦前から戦後にかけての宅地需要を背景に開始されたものが多く、権利金等の収受もありません。国が地代や賃料を統制していた時代の影響もあり、土地所有者は割安な地代しか収受できないという意識が、長い年月の間に定着していた側面があり、定期的な地代改定を行っていない土地所有者も珍しくありません。一方、借地権者は割安な地代で長年土地を借りてきたため、長期的な契約期間の経過から大多数がそれを当然のことと感じるようになっています。しかし、借地権は借地上建物の建替え、増改築、担保設定、条件変更、名義変更等を行うには、原則的に土地所有者の事前承諾が必要となることから、借地権者は円満な契約関係を維持したいという側面もあります。このような低廉な地代の増額改定、各種承諾料や更新料の支払いをめぐり、双方の協議が折り合わず、人間関係も希薄化する借地契約を積極的に望まない場合、その個別事案に合わせて解決方法をご提案いたします。

主な権利調整手法

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  底地権の売却

  土地所有権（底地権）を借地権者へ売却することで契約関係を解消する手法です。貸主と借主という限定された当事者間により形成される価格で取引されます。借地権者に資力がある場合や、その親族が買い取るケースもあります。

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  借地権の買い戻し

  土地所有者が借地権を買い取ることで契約関係を解消する手法です。

  1. 手法

     借地権者が借地上建物を解体撤去することを前提とした借地権売買

  2. 手法

     借地上建物を現況のまま買い取る場合の借地権付建物売買

  • 2の場合でも借地権者が借地上建物を賃貸している場合、その借家人リスクも考慮して価格調整等を行います。
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  借地権付建物の買い戻し

  借地権者が所有する借地上建物と借地権を合わせて買い取る手法です。本来は上記02（借地権の買い戻し）の通り、借地上建物は借地権者が除却し、更地の状態で引き受けますが、更地に対する公租公課は、小規模住宅用地の軽減措置が適用されず、土地の維持費が高くなります。その為、建物の利用状況や劣化状況を検証し、建物の有効活用が一時的に可能な場合には、リノベーション等の改修工事費用を加味し、借地権と合わせて借地上建物を買い取ります。

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  底地権＋借地権の同時売却

  土地所有者の土地所有権（底地権）と、借地権者の借地権（または借地権付建物）を連動型契約とし、完全所有権として第三者へ売却し契約関係を解消する手法です。完全所有権として購入者を広く探索することが可能となり、結果的に高い価格で売却することができます。

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  等価交換（一部譲渡方式）

  面積規模が比較的大きな貸宅地の場合には、借地権と底地権の一部分を交換(入れ替え)し、協議により決定した分筆ラインに従って土地を分割のうえ、土地所有者と借地権者がそれぞれ単独の土地を取得します。権利割合、面積比、価値比、交換差金等を検証のうえ、どのように土地を分割するかが最大のポイントになります。各人の取得する土地は狭くなりますが、売買と比較し、金銭的支出が少なく完全所有権の土地を取得できます。

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  立体等価交換（全部譲渡方式）

  土地所有者と借地権者が、一旦全ての底地権と借地権を不動産開発業者等のディベロッパーへ譲渡し、ディベロッパーが建築した分譲マンションの住戸や商業ビルのフロア一部を取得する手法です。底地権及び借地権という複雑な権利関係の状態から、事業資金の負担は行わず、権利（底地権＋借地権）出資することで、流通性・収益性の高い建物への資産組み換えが可能になります。

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  共同ビル事業

  土地所有者の所有地単体では有効活用が困難である場合（接道要件が弱い、容積率を消化できない）など、各地権者の権利割合に応じて土地または借地権を評価し、これを出資額として各々の出資比率に基づいて事業費を負担する手法です。
  敷地の一体化による増分価値や、各階層別の効用比率を考慮し、区分所有の取得位置、取得戸数を決定します。